Chưa có căn hộ chung cư mini nào được cấp sổ

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, khái niệm “chung cư mini” thực tế mới chỉ xuất hiện khoảng 4-5 năm trở lại đây. Đa phần đây là các nhà ở riêng lẻ của doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình được xây dựng thấp tầng (5-7 tầng), chia thành nhiều căn hộ nhỏ khép kín và bán cho người có nhu cầu.

Mặc dù đã được luật hóa và có nhu cầu cao từ người mua nhà, việc cấp sổ hồng căn hộ trong chung cư mini có thể không dễ thực hiện

Hiện nay ở các thành phố lớn, số lượng chung cư mini có thể đếm được hàng chục ngàn “dự án” với nhiều thể loại từ cơi nới, nâng cấp phòng trọ khép kín đến các khu nhà ở được đầu tư khá hiện đại. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở (sổ hồng) cho các căn hộ trong chung cư mini thì hầu như chưa có địa phương nào thực hiện.

Thực tế, vấn đề cấp sổ hồng cho loại hình nhà ở tập thể với diện tích từ 8-40 m2, cũng đã được đặt ra từ nhiều năm nay. Tuy nhiên, do thiếu các các quy định pháp lý, đến nay việc này vẫn chưa triển khai được.

Hiện nay, Luật Nhà ở sửa đổi đã được Quốc hội thông qua, trong đó có các quy định về cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ trong chung cư mini. Mặc dù vậy, ông Quê cho rằng, vẫn cần chờ Chính phủ và các bộ, ngành ban hành Nghị định, Thông tư và các văn bản hướng dẫn chi tiết thì mới có thể triển khai trên thực tế.

“Tôi cũng là một nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc chung cư mini, nhưng vẫn chưa hình dung được thủ tục đầu tư sắp tới sẽ như thế nào. Theo quy định mới thì cá nhân đầu tư phải lập dự án. Chỗ này tôi rất băn khoăn vì từ trước đến nay hầu như chưa có tiền lệ”, ông Quê nếu ý kiến.

Đồng quan điểm, LS. Mai Tiến Hiếu (Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, việc cấp sổ hồng cho các căn hộ trong chung cư mini là vô cùng phức tạp. Đối với các chung cư mini hiện hữu trên thị trường nếu căn cứ vào các quy định mới của Điều 57 Luật Nhà ở sửa đổi 2023 thì hầu như có rất ít “dự án” thỏa mãn được các điều kiện cấp sổ hồng riêng cho từng căn.

Trong khi đó, đối với các dự án mới thì ngoài việc chờ Chính phủ và bộ, ngành hướng dẫn cụ thể về pháp lý, các doanh nghiệp và người dân đang định đầu tư cũng phải cân nhắc rất kỹ về chi phí đầu tư và lợi nhuận thu được từ bán căn hộ. Vì nếu đáp ứng tất cả các yêu cầu theo Luật Nhà ở sửa đổi 2023 thì giá thành đầu tư chung cư mini có thể không còn cạnh tranh nữa.

Bùng nổ chung cư mini sẽ rất phức tạp

Theo nhiều chuyên gia pháp lý và đại diện doanh nghiệp bất động sản, mặc dù việc luật hóa quy định cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư mini sẽ thúc đẩy chuẩn hóa và phát triển loại hình nhà ở với giá cả hợp túi tiền, giúp giải quyết chỗ ở cho nhiều người lao động thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở nhưng không đủ tiền hoặc không đủ điều kiện mua, thuê mua các loại hình nhà ở khác. Tuy nhiên, quy định này sẽ vấp phải rất nhiều thách thức trong quy hoạch, quản lý đô thị, quản lý dân cư và độ khả thi trong triển khai trên thực tế sẽ rất thấp.

Ông Lê Quốc Khánh, Chủ tịch Công ty TNHH Xây dựng IDC cho rằng, nhu cầu sở hữu căn hộ chung cư mini, nhu cầu được cấp sổ hồng đối với từng căn hộ của người mua là chính đáng. Tuy nhiên, khi “bùng nổ” quá nhiều dự án chung cư mini ở các địa phương thì sẽ hết sức phức tạp.

Cụ thể, nếu việc xây dựng các dự án chung cư mini trên các diện tích đất riêng lẻ của người dân được thực hiện và từng căn hộ được cấp sổ hồng sẽ dẫn tới hiện tượng thay đổi về sở hữu nhà ở, đất ở. Vì bản thân diện tích đất dùng để xây dựng chung cư mini đã được cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng, dẫn tới lấn cấn trong việc chia tách từ một sổ thành nhiều sổ cho nhiều người, cực kỳ phức tạp đối với vấn đề đồng sở hữu.

Ngoài ra, khi các chung cư mini phát triển mạnh thì đặc tính dân cư ở nhiều khu vực địa phương sẽ có sự thay đổi lớn, nhu cầu cung cấp dịch vụ (điện, nước, bệnh viện, trường học…), nhu cầu thương mại, pháp lý hợp đồng dân sự cũng đều thay đổi. Tất cả những yếu tố này kéo cả hệ thống hành chính, hạ tầng của địa phương phải thay đổi theo. Trong khi đó, quy mô và lợi ích mang tính xã hội của các dự án chung cư mini chỉ giới hạn trong một con số nhỏ, không thể bù đắp được những đầu tư để duy trì và vận hành.

Ở góc độ đầu tư, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property cho rằng, ngay cả có giải quyết được tất cả những yếu tố vừa kể trên thì việc đầu tư các dự án chung cư mini cũng sẽ có độ khả thi khá thấp trên thực tế. Bởi hiện nay, việc lập dự án đối với diện tích đất 200-300 m2, nằm trong các ngõ, hẻm là không thể thực hiện được vì khó đáp ứng các tiêu chí quy hoạch, yêu cầu phòng cháy chữa cháy, chỉ tiêu dân số và đánh giá tác động môi trường…

“Chưa kể rằng, với phần lớn các chung cư mini, nhà đầu tư muốn xây dựng ở các khu vực trung tâm có thể “vướng” các quy định về độ cao công trình, không thể xây nhiều tầng, nhiều căn hộ. Vì thế, nếu có được cấp phép xây thì giá thành đầu tư và giá bán cũng sẽ rất cao, không cạnh tranh được với các dự án chung cư thương mại”, ông Toản nhận định.